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L'immeuble de rapport


Définition: Immeuble de plusieurs logements, parfois avec un rez-de-chaussée commercial, n'appartenant qu'a un seul propriétaire. Une dizaine d'entités au maximum. Divisé en appartements séparés dès la construction et destiné à la perception de loyers.

Caractéristiques: Dans les années vingt est apparu un grand nombre de petits immeubles de rapport se caractérisant par une cage d'escalier centrale desservant deux appartements par étages. Appartement comportant généralement trois pièces en enfilade, un wc sur balcon arrière, pas de chauffage central, pas de cuisine installée, pas de salle de bains. Les loyers retirés sont modestes.Fin des années trente et après guerre est apparue une série d'immeubles en tout point identiques aux immeubles à appartements multiples. La seule différence consiste en 1' unicité du propriétaire.

Localisation: Les appartements du premier type se retrouvent dans la première couronne. Ceux du second type sont disséminés partout dans les communes de la deuxième couronne.

Considérations générales: S'agissant de bien d'investissement, la valeur des immeubles du premier type se caractérise essentiellement par le revenu que l'on peut en tirer. Ces immeubles se vendent en l'état d'origine ou rénovés. Leur prix est donc fonction des loyers normaux obtenus lors de la vente. La valorisation des immeubles du second type peut se faire soit par la capitalisation des loyers, soit par l'addition de la valeur intrinsèque de chaque appartement, en effet ces immeubles sont susceptibles de division, après établissement d'un acte de base.

Valeurs: Les immeubles du premier type qui offrent des superficies locatives d'un demi-millier de m2 se vendent aux alentours de 600 000 €. Par la méthode explicitée plus haut: 10 appartements loués 400 €/mois donnent un revenu annuel de 10 x 450 x 12 = 54 000 €. Capitalisé au taux actuellement retenu 5 %, il vient 1 080 000 €. Les immeubles du second type s'évaluent de la même façon soit: Par exemple, un immeuble sis à Uccle, des années cinquante, en bon état avec salle de bains et cuisine équipée; 8 appartements de 2 chambres loués 850 € f/mois donne: 8 x 850 x 12=81 600 € (revenu annuel brut) soit: capitalisé au taux actuel retenu de 6 %, il vient: +/- 1 360 000 €. Vendu séparément le calcul aurait donné: 1 600 000 € ( 100m2 à 2 000 €./m2, voir supra) = 1 600 000 €., desquels il faut déduire: les frais d'acte de base, de mise en vente séparée, perte de loyer sur les appartements vides exposés à la vente, soit environ 10%, il vient donc: 1 440 000 €.

Ces dernières années et surtout dans la période 2003 à 2006, sous l'effet du boom çimmobilier, beaucoup d'immeubles de ce genre on été démembrés, par vente " à la pièce".

Exemples:

Schaerbeek, rue des Chardons, 49, maison de rapport, RC 2 473 €, sup. 2a 19, louée 17 400 € / an, 3 appartements de 2chambres, vente publique 28.10.10 à 400 000 €, Notaire, Berthet et Dumoulin.

Saint Gilles, rue du Fort 17, angle rue d'Andenne, maison de commerce et de rapport, à rénover, RC 1 707 €, sup. 1a 35 ca, vente publique, 27/10/10 à 405 000 €, notaire Thibaut de Maisières,