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4 mars 2007
Nouvelle version du site en ligne.

22 octobre 2005
Création du site aprimexpert.be.

Les terrains


Définition: parcelle de terrain destinée à être bâtie.
Caractéristiques: Un terrain acquiert sa valeur et sa destination de terrain à bâtir lorsqu’il dispose d'une certaine infrastructure.
Premièrement, il doit être reconnu juridiquement et urbanistiquement terrain à bâtir, deuxièmement il doit être aisément raccordable aux égouts, réseaux d'eau, d'électricité, de gaz etc., et il faut qu'il soit à front de voirie, ou aisément raccordable à celle-ci.
Localisation: Quelques très rares terrains dans la deuxième couronne de Bruxelles, nettement plus nombreux dans le Nord que dans le Sud. Bien évidemment plus nombreux dans la banlieue.
Considérations générales: En ville, la plupart des nouvelles constructions sont érigées sur d'anciens bâtiments démolis. Il n'est pas rare de démolir des constructions très récentes Si les besoins d'un nouveau projet l'exigent.Dans la première couronne de banlieue, les lotissements se font de plus en plus rares. Les réalisations sont difficiles à mettre en route, en plus de la rareté des terres disponibles, les règlements à Satisfaire sont de plus en plus draconiens. Il est une notion qu'il est capital d'appréhender correctement, la notion d'incidence terrain", qui est en quelque sorte, le prix du terrain entier divisé par le nombre de m2 plancher constructible. C'est une notion primordiale en évaluation, on y voit que la valeur d'un terrain à bâtir est fonction du nombre de m2 de plancher qui peut y être érigé.
Valeurs:
En province profonde: de 20 € /m2 (Ardennes) à 40 €/m2. En grande banlieue: 50 €/m2 à 100 €/m2. En périphérie de grande ville et deuxième couronne: 300 € à 600 €/m². En ville, suivant les axes préférentiels de développement et dans les centres urbains commerçants, des valeurs de 6000 €/m2 à 7 500€/m2 peuvent être atteintes. Les valeurs intermédiaires sont issues de considérations particulières propres au projet envisagé. Le même terrain en ville aura pour des promoteurs différents une valeur totalement différente suivant ce que chacun aura envisagé et obtenu de pouvoir réaliser. A titre d'exemple le prix d'une parcelle est passé de 175 000 € à 1 000 000 €., en moins de six mois, au fur et mesure des possibilités constructives que sont parvenus à obtenir les promoteurs, après consultation auprès des auteurs du présent ouvrage. 
A bruxelles l'incidence terrain: en résidentiel est de 350 € à 750 € / m² .
En ville de province, l'incidence " terrain" est de l'ordre de 100 à 150 € / m²
En bureau, elle peut aller jusqu à 1 000 € / m²
En Zoning industriel viabilisé ou en parc scientifique, les terrains vont de 50 € le m2 en province, (parfois moins Si le site est subsidié), à 150 €/m².
Tableau des valeurs
Description
Valeurs
Province profonde
de 20 à 40 €/m2*
Grande Banlieue
de 100 à 200 €/m2*
Proche Banlieue
de 200 à 400 € / m²
Périphérie de grande ville
de 500 € à 600 €/m2*
Centre grande ville
de 600 € à 1 500 €./m2**
 * terrains viabilisés.
 **valeur de "l'incidence terrain".

Asse, Theodoor Coppenstraat, entre 133 et 139, Terrains à bâtir, Lot 1 ( 2a 72ca), Lot 2 ( 2a 60 ca), vente en masse, le 28.10.10 à 209 000 €, soit 393 € / m², Notaires, Boel et reniers. 
Les autres terrains:
Terres de culture, forêts, friches, parcs, zones de sport, loisirs, réserves etc. sur lesquels il est interdit a priori de construire. Les terres de cultures évoluent peu, ou alors à la baisse, leurs prix varient de 5 000 €./HA
à 20 000 €./HA, suivants divers critères qui sont notamment leur situation locative, leur cohérence d'exploitation, leur rareté etc.. Les massifs forestiers dans lesquels le bois d'oeuvre offre peu de valeur se vendent à partir de 3 500/4000 €/HA.
Beersel Kesterbeeklaan, à gauche du n° 164, prairie, sup. 89 a 24 ca, vente publique du 26.10.10 à 26 000 €, soit 2.92 € / m², notaire Van Eslande

L'analyse des autres terrains doit faire l'objet d'une étude cas par cas.