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4 mars 2007
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22 octobre 2005
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Les emplacements commerciaux 1/2


Définition: Ce vocable recouvre trois types de biens:
-a) Le magasin classique, en rez-de-chaussée commercial .
-b) l'emplacement dans une galerie marchande ou une artère commerçante de tout premier ordre.
-c) Toute surface quelconque destinée à la rencontre avec le public, en vue de vente de produits ou de service, qui n'entre pas dans les deux premières catégories.
-A)Le Magasin:

Le magasin occupe le rez-de-chaussée d'un immeuble de rapport, ou résulte de la transformation d'un bâtiment quelconque, en vue d'y accueillir le public. Il peut donc s'agir d'un volume destiné au commerce dès la construction du bâtiment, ou comme très souvent, d'une modification postérieure faite au hasard du développement des situations propices aux commerces dans les villes.

Localisation: Soit dispersé dans toutes communes du pays, il s'agit alors du magasin dit de quartier ou de proximité, soit dans les artères commerçantes qui ne sont pas de tout premier ordre comme on en trouve au centre du noyau urbain de toutes les communes du pays tel par exemple: - La rue Wayez à Anderlecht, la rue des Tongres à Etterbeek, la place Reine Astrid à Jette, le centre de Wavre ou de Braine l'alleud ou encore la grand-place de Vilvorde.
Considérations générales: Un nombre important de biens commerciaux sont exploités par des locataires. Ces commerçants bénéficient d'une loi sur les baux commerciaux qui peuvent, le cas échéant, influencer fortement la valeur du bien.
En dehors' des situations commerciales établies, le magasin présente grosso-modo, la même valeur que l'uuité de logement qui compose le reste de l'immeuble, à superficie égale. Il est très rare qu'il soit alors demandé un pas de porte. L'évaluation du fonds de commerce, fait l'objet d'une autre étude. Dans les situations commerciales courantes, la dichotomie entre la valeur du rez (le commerce) et les étages s'établit clairement. Les logements ne sont déjà plus qu'accessoires.
Signalons encore qu'un grand nombre de magasins falt partie intégrale de l'immeuble qui les abrite. La fonction commerciale n'est donc pas dissociée de la fonction habitation. Seuls les magasins sis dans des immeubles à propriétés multiples peuvent être totalement dissociés.
Attention, les lois sur l'urbanisme et les règlements communaux deviennent de plus en plus draconiens et restreignent fort les possibilités de changements de destination des immeubles. Dans l'avenir, on pourrait donc assister à une raréfaction de ce type de biens et de là à une augmentation des valeurs.
On constate également un regroupement géograpbique des activités commerciales et la disparition progressive des magasins isolés.
Tableau des valeurs
Description
Valeurs
L' immeuble-magasin de quartier
même valeur que l'immeuble de rapport.
En zone secondaire
de 100 000 à 150 000 €
En extension de zone active
de 200 000 à 350 000 €
L'immeuble magasin en zone commerciale
de 1 850 à 3 000 €/m2
Situation exceptionnelle
évaluation au cas par cas


Bruxelles, rue des Bouchers, 25-27, immeuble à usage de restaurant avec 2 appartements, sup 2 a 66, RC 4 925 € vente publique du 21.10.10 à 960 000 €, notaire Boelaert.
Braine l'Alleud, place Abbé Renard, 7 maison de commerce et d'habitation, RC 2 610 €, sup 65 ca, vente du 13.10.10, 165 000 €, 1° comité d'acquisition de Bxl